近日，嘉德置地有關(guān)人士透露，嘉德認(rèn)購(gòu)了一項(xiàng)名為Raffles City China Fund的私人資本運(yùn)營(yíng)基金50%的股份，該項(xiàng)基金規(guī)模為10億美元，用以投資在中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)，到今年底規(guī)模將增至13億美元。

    據(jù)悉，該基金計(jì)劃收購(gòu)Raffles City(來(lái)福士廣場(chǎng)及辦公樓項(xiàng)目)在上海的55.9%的股權(quán)，以及另外三個(gè)位于北京、成都和杭州的在建的Raffles City項(xiàng)目的100%股權(quán)。

    值得關(guān)注的是，除嘉德置地外，這一基金其余股份均被亞洲、歐洲和北美的金融機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老基金認(rèn)購(gòu)。

    “外資依然活躍并看好上海樓市，類(lèi)似來(lái)福士廣場(chǎng)這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為成熟物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很小，更容易受到海外退休基金的青睞。”DTZ戴德梁行投資部董事葉建成表示。

 

    拋盤(pán)導(dǎo)致更多外資進(jìn)入上海

      5月中旬，李嘉誠(chéng)旗下的香港上市公司和記港陸以44.38億元出售位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)，接盤(pán)的是美國(guó)投資基金“亞太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”。而緊隨其后，卓越金融集團(tuán)以11億元向黑石集團(tuán)出售了上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)。

    “事實(shí)上，市場(chǎng)的調(diào)整期雖會(huì)造成外資拋售的假象，但是接盤(pán)的也是外資”，在葉建成看來(lái)，“拋盤(pán)導(dǎo)致的是越來(lái)越多的外資進(jìn)入上海這個(gè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年整年的收購(gòu)交易總金額將是上半年的一倍。”

    DTZ戴德梁行提供的一份數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在上海完成的整體收購(gòu)交易金額約達(dá)到97億元，高力國(guó)際7月中旬剛剛發(fā)布的《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2008上半年回顧及下半年展望》報(bào)告也指出，上半年在滬成交的11個(gè)大宗物業(yè)中，境外機(jī)構(gòu)成交項(xiàng)目達(dá)8個(gè)，投資金額占同期總成交額的88%，是2007年全年成交額的61%。

    “最受投資者青睞的仍是高端住宅及寫(xiě)字樓項(xiàng)目，占到總投資額的90%。”高力國(guó)際投資服務(wù)與特別項(xiàng)目部助理董事張小龍透露。

    投資熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

    按照張小龍的說(shuō)法，一些海外投資機(jī)構(gòu)正在滲透到內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的前端，也就是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。“2008年下半年的投資熱點(diǎn)中，外資投資機(jī)構(gòu)將越來(lái)越傾向于購(gòu)物中心項(xiàng)目的收購(gòu)及綜合性的土地開(kāi)發(fā)。”而非只著眼于先前的傾向于對(duì)成熟項(xiàng)目的收購(gòu)。

    具體而言，類(lèi)似機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)資金來(lái)源不同，在不同階段介入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。“有的本身?yè)碛械禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)，先行介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，取得高額回報(bào)；建成后再將項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣(mài)給旗下基金”，張小龍說(shuō)，“或者會(huì)引入退休基金等只要求項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，但對(duì)收益要求不高的機(jī)構(gòu)。”

    而發(fā)生上述變化的原因，在于目前內(nèi)地投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，正令投資收益率不斷下降。

    “2003年、2004年期間外資投資已建成的物業(yè)項(xiàng)目一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%~8%之間，而目前這種投資行為的毛收益率下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。”張小龍指出，“但境外投資者如果參與到項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段回報(bào)率則可達(dá)到20%以上。”

    另一方面，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商由于受宏觀(guān)調(diào)控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。

    世邦魏理仕上海投資物業(yè)部執(zhí)行董事萬(wàn)礪峰說(shuō)，在“限外”的政策環(huán)境下，境外投資者已經(jīng)學(xué)會(huì)“多管齊下”：一是尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)，來(lái)繞開(kāi)境內(nèi)投資時(shí)復(fù)雜且費(fèi)時(shí)的審批程序，今年上半年上海樓市的外資收購(gòu)案中，97%均來(lái)自離岸交易；二是尋找與本土開(kāi)發(fā)商合作，扮演投資者的角色，如瑞銀和金地、大摩和雅居樂(lè)等；三是購(gòu)買(mǎi)在境外上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的股權(quán)，以股東的身份來(lái)分享發(fā)展收益。

    不過(guò)，萬(wàn)礪峰也認(rèn)為，盡管備案審批權(quán)下放，但并不代表政府會(huì)放松對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的限制。因此，外資在土地市場(chǎng)上直接拿地尚不可能。雖然當(dāng)下一些資金緊張或其他原因的公司紛紛轉(zhuǎn)讓土地，但外資仍不會(huì)成為二級(jí)土地市場(chǎng)的接盤(pán)主力。 

    中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)過(guò)5萬(wàn)家

國(guó)家推動(dòng)高新技術(shù)發(fā)展的火炬計(jì)劃實(shí)施20年來(lái)，我國(guó)高新技術(shù)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到56017家，2007年國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)更是以約萬(wàn)分之三的國(guó)土面積產(chǎn)出了百分之七的GDP。   
這是近日從北京國(guó)際新聞中心舉行的“科技部973計(jì)劃和火炬計(jì)劃實(shí)施情況新聞發(fā)布會(huì)”上獲悉的。